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中金: 三轮土拍延续低温,城投份额走高

焦点财经讯 1月5日,中金发布《 三轮土拍:市场延续低温,城投份额走高》报告。

中金指出,截至2022年末,试点22城已基本完成2022年全部集中土拍,整体来看年末土拍成交量受补充轮次影响较二轮走高,地块维持高质量,但市场温度依然低迷,央国企拿地份额提升,地方城投发挥托底作用。向前看,我们预计行业需求端政策和其他宏观政策还将进一步发力,带动销售在疫情影响消退和推盘上量后有所修复;中长期来看,我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在行业格局优化过程中的受益逻辑。

以下为报告全文:

尽管多城额外进行补充轮次土拍,2022年22城宅地成交总量仍降四成。截至2022年末,除沈阳、长春外20个试点城市年内的三轮集中土拍均已收官,其中18城进行额外一至三轮次的补充土拍。房地产下行周期背景下,22城整体累计供应宅地宗数较2021年下降33%,其中仅合肥增长(73%),成都、杭州持平,厦门、无锡等4城跌幅小于10%;累计成交宅地建面较2021年下降42%,仅合肥、宁波、无锡3城跌幅小于10%,郑州、重庆等7城跌幅超过50%。从节奏上看,试点城市普遍采取“少量、多次”的供地方式,正式的前三个轮次推地时间较2021年提前1-3个月,分别集中在二至三月、五至六月与八至九月,后续增设了数轮补充土拍,整体供应节奏更均匀。向前看,考虑到2023年楼市呈现缓慢修复态势,我们预计土地市场热度或将表现为前低后高,推地节奏侧重于下半年。

受补充轮次影响,年末土拍成交量有所提升,地块延续前二轮的高质量。为便于分析数据趋势,我们将第三轮及补充轮次土拍结果汇总分析,后文统一以“第三轮”指代[2]。受补充轮次影响,今年第三轮集中土拍累计推出宅地698宗,环比二轮增长49%,宅地成交建面为6292万方,成交金额为7448亿元,较二轮增长49%和37%(排除补充轮次后下降6%和10%)。本轮土拍延续年内前两轮高质量,对应成交地块周边商品房可比售价较首轮与二轮持平与略降3%,较去年三轮均价提升24%。

三轮土拍供地策略边际放松,但市场温度仍低迷,拿地利润空间基本走平。本轮集中土地基本延续二轮供地策略,呈现出一定边际放松,近四成城市土地竞拍规则较二轮有所宽松,包括取消“限房价”(南京)、取消“竞高标/竞首付比例/竞现房”环节(武汉、合肥、福州、北京)、部分地块采取“价高者得”(武汉)以及下调保证金比例(青岛、重庆)。尽管地块维持高质量且供地策略有所放松,市场整体温度依然低迷,最终成交溢价率与成交地货比较二轮(4.5%和0.487)下行至2.4%和0.478,我们估算的土拍静态净利率较二轮基本持平为8.7%。

三轮集中土拍地方国企拿地份额升至历史新高,非房企拿地份额也处高位,龙头房企拿地份额边际下行;Top10拿地房企中七席与二轮保持一致,集中度亦有所下行。

? 按企业性质划分:三轮集中土拍地方国企拿地份额进一步提升并达到历轮次之最(成交建面和金额占比分别提升11ppt和8ppt至68%和61%),份额提升基本均来自于地方城投(成交建面和金额占比分别提升12ppt和10ppt至54%和39%),民营企业拿地份额基本持平、仍处低位(成交建面占比略降2ppt至17%,成交金额占比略增1ppt至18%),央企拿地份额有所下行(成交建面和金额占比分别下行9ppt和9ppt至15%和21%),其中地方国企平均地货比较二轮(0.484)下行至0.449,隐含潜在利润空间边际提升明显。

? 按主营业务和销售规模划分:一方面,非房企拿地份额占比仍处于高位(成交建面和金额占比分别提升1ppt和2ppt至30%和23%);另一方面,销售Top50龙头房企拿地份额较二轮下滑明显(成交建面和金额占比分别下滑23ppt和21ppt至19%和34%),其中Top10、Top11-30、Top31-50房企拿地金额占比分别下滑10ppt、8ppt、2ppt至19%、11%、3%。从龙头房企内部结构看,本轮拿地金额排名前10名的全国性房企分别为中海、保利、建发、中建、华润、绿城、中交、滨江、万科与华发,其中绿城、中交、万科替换了二轮的招蛇、越秀、中国金茂,除中交、华发、万科之外的7家企业亦为2022全年拿地金额Top10[3];此外,本轮Top10全国性房企累计拿地金额为1759亿元,占比由二轮(37%)下滑13ppt至24%。

2022年土地市场成交量跌逾三成,仅少数核心城市溢价率边际略升。2022年300城宅地成交建面同比下跌31%,其中集中土拍22城同比下降42%,在去年低基数下非22城同比跌幅较浅为-25%;宅地成交金额同比下降31%,其中22城与非22城均同比下降31%,隐含22城与非22城均价分别同比增长20%(主要来源于地块位置和质量提升明显)和下降8%。同时,受补充轮次土拍影响,三轮土拍中15城成交金额高于二轮,但仅有北京、宁波、杭州溢价率较二轮有所提升(三轮6.9%、8.9%、5.7% vs. 二轮5.9%、4.0%、5.2%),反映其温度略有回升;其他城市均基本持平或下滑,其中福州、武汉、广州、天津、无锡、重庆、郑州7城溢价率为0%或接近0%,表明城投托底背景下底价成交情况普遍。

2022年三轮集中土拍情况汇总

图表1:2022年22个集中土拍城市宅地推出进度

资料来源:中指数据库,中金公司研究部

注:1)数据时间截至2022年12月31日;2)淡粉到黑色分别表示一轮到六轮。

图表2:2022年22个集中土拍城市宅地成交进度

资料来源:中指数据库,中金公司研究部

注:1)数据时间截至2022年12月31日;2)采用累计成交建面占2021年实际成交面积来衡量成交进度;3)宁波四轮土拍将在2023年1月12日完成出让,北京与杭州五轮土拍将在2023年2月7日前完成出让。

图表3:历次22城集中土拍综合指标对比

资料来源:中指数据库,各城市自规局,中金公司研究部

图表4:历次集中土拍各城拍卖方式与保证金比例

资料来源:中指数据库,各城市自规局,中金公司研究部

图表5:历次集中土拍拿地利润率估算

资料来源:中指数据库,中金公司研究部

注:上述利润率是我们基于土拍成交数据的推算结果。

图表6:历次集中土拍企业拿地结构

资料来源:中指数据库,各城市自规局,企业信用信息公示系统,中金公司研究部

图表7:历次集中土拍不同所有制企业拿地平均地货比

资料来源:中指数据库,各城市自规局,中金公司研究部

图表8:2022年三轮集中土拍拿地金额靠前的主要房企拿地总量及结构

资料来源:中指数据库,各城市自规局,企业信用信息公示系统,中金公司研究部

图表9:2022年三轮集中土拍拿地金额靠前的主要房企拿地总量及结构(续)

资料来源:中指数据库,各城市自规局,企业信用信息公示系统,中金公司研究部

图表10:2022年三轮与2022年二轮集中土拍各城市主要指标对比

资料来源:中指数据库,各城市自规局,中金公司研究部

注:由于长春和沈阳在2022年未进行第三轮集中土拍,因此上图不包含长春和沈阳两座城市。

2022年土地市场整体情况

图表11:历年土地市场关键指标对比

资料来源:中指数据库,中金公司研究部

估值

图表12:A股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

资料来源:公司公告,Wind,中金公司研究部

图表13:港股地产公司历史NAV折让水平和动态市盈率

资料来源:公司公告,Wind,中金公司研究部

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