观点网 2023年伊始，A股已开启了全年业绩预报的大幕。
这股潮流中涌现了数十家业绩预增的上市企业，它们分别来自电子、汽车、有色金属、石油石化、电力设备等行业，净利润增长1-6倍亦不在少数。
房地产企业的业绩预告则显得格外扎眼。
来自典型企业“招保万金”的保利发展、招商蛇口，分别于1月5日、1月6日发布公告，两家房企预计2022年归母净利润降幅分别达33.17%、55.65%-63.36%。
按照盈警数据，招商蛇口将创下2015年底重组上市以来最低净利纪录。
究其原因，上述两家房企均提及结转毛利率下降所带来的冲击。从行业视角观察，自2019年以来房地产毛利率已呈下降趋势，而券商机构预计2022-2023年行业整体毛利率将继续承压。
因此，保利、招商并非孤立个案，它们只是行业下行的缩影。
去年8月，任正非在华为内部提出，把活下来作为最主要纲领，边缘业务全线收缩和关闭，把寒气传递给每个人。
实际上，感受到寒气的又何尝只是华为，在房地产行业，从业者们也忙于准备过冬的棉袄。
业绩下探
房地产企业盈利能力下降在2021年已得到充分体现。
安信证券曾发布研报，数据显示2021年30家样本房企毛利率中位数约为20.6%，同比下降3个点，相比2018年的阶段性高点则回落12.8个点；其中，民企、国企毛利率中位数分别为18.3%、20.7%。
当时万科的2021年年报是关注度最高业绩报告之一，期内归母净利润下降45.7%，这也是该公司上市31年以来第三次录得净利下滑。
从财务层面看，造成净利下滑的原因包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来计提减值，而毛利率下降是主要影响因子。
如今，最早发布2022年业绩预告的保利发展、招商蛇口，和一年前万科所面临的处境惊人地相似。
保利在公告中预计，去年公司营收约为2811.11亿元，营业利润346.80亿元，同比下降1.37%、30.18%；归母净利润183.03亿元，归母扣非净利润180.11亿元，同比分别下降33.17%、32.86%。对应净利率6.5%，同比下降3.5个点。
该公司解释，主要源于房地产项目竣工交付并结转收入，同时受项目结转毛利率、权益比例等下降的影响，营业利润及归母净利润均出现同比减少。
招商蛇口则公告预计，去年归母净利润约38-46亿元，同比下降55.65%-63.36%；归母扣非净利润29-37亿元，同比下降58.23%-67.27%。
至于原因，除了结转毛利率下降，招商蛇口还提及，期内公司积极处置去化困难的项目，优化资产负债表；计提资产减值准备增加，以及公司转让子公司产生的投资收益同比减少；持有物业出租率和租金水平不同程度受疫情影响，此外公司累计减免租金约7.49亿元。
业绩下降在此前已出现端倪，第三方数据显示，去年前三季度，百余家房企平均销售毛利率下降4.58个点，达到24.38%。其中招商蛇口前三季度归母净利润降幅达49%，主要原因与全年业绩预告几乎一致，包括毛利率下降，租金减免，投资收益减少等影响。
只是在房地产行业，四季度才是结转比重最大的时间段，投资者寄望于企业可以扭转颓势。但冰冻三尺终非一日之寒，国家统计局披露，1-11月房屋竣工面积下降19.0%，其中住宅竣工面积下降18.4%。
同时，房企在过往行业景气时期所进行的非理性、高价投资，在相当一段时间内仍将对业绩形成反噬作用。
筑底与否
近两年房地产企业普遍出现的业绩下探亦存在乐观的一面：在充分释放风险之后，后续有优质项目结转可以提升业绩水平如果企业有反思并修正过往不适宜的经营战略。
北京大学国家发展研究院教授周其仁说，市场运行的本质特征，恰恰是不确定性。他同时也说，未来有不确定性，但是不意味着不确定面前我们无所作为，企业和企业家就是为对付市场不确定性而生。
国金证券近期也发布报告称，预计2022-2023年行业整体毛利率仍将承压，而2023年二季度后市场将逐步企稳回暖，且近一年拿地利润空间也相对明确。随着2021年下半年以来的优质地块逐步入市销售并结转，整体利润率有望逐步恢复至2016-2017年的水平。
观察典型企业，尽管房地产总体将面临长达数年的缩表时期，但部分未爆雷企业尤其是国央企及优质民企仍表现出扩表的积极性。
以保利为例，截至2022年底，该公司总资产1.474万亿元，同比上升5.29%，其中增长主要因负债部分增加所致。
强信用的国央企，在过去一两年间仍维持较为稳定的有息负债规模增长。
这批企业在土地市场的投资同样居前，根据观点指数发布数据，截止2022年11月，保利发展、招商蛇口、中海地产、华润置地、万科是年内拿地最多的企业，其中保利、招商新增土储金额分别达到1452亿元、1200亿元。
拿地区域也明显收缩至一二线核心城市，比如招商蛇口是去年上海集中供地拿地最多的企业之一，该公司曾提出“强心30城”策略，旨在改善过往拿地行为。
拿地之后的开发效率亦有所提高，如万科管理层于12月召开的股东会上提及，前11个月公司所获取33个项目，其中有23个已开盘；33个项目预计平均可达到12%净利润，IRR普遍超过20%。
某种程度上，当下的房企正在朝任正非为华为指出的那条方向走，即从追求规模转向追求利润和现金流。
尽管按照正常结转周期，近两年所获取地块仍需等到2023年及以后才陆续结转，这意味着企业还将面临下探的风险，但也唯有躬身做好经营，曙光才会出现。
在这条路上房企或许还面临其他挑战，由于业绩冲刺需要，相当部分房企均祭出了降价等促销手段，对于后续的结转利润将造成一定损害。
统计局数据显示，去年11月全国商品房销售均价同比下降4.3%，单月全国商品房销售均价同比变动幅度在4.3%至10.8%之间。
成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。
